作者：纵横论市

目前的房地产走势，确实出乎很多人的意料，以至于此前看多楼市的人，似乎也在扭转态度。

道理很简单，用身边朋友的话说，在房地产快速发展的25年时间里，从来没有像这两年，无论怎么放松、优化、刺激，购买力都还是释放不出来，大多数城市的成交量，新房和二手房价格都呈现阴跌趋势，还有多少人敢轻易接盘？

(资料图片)

这位朋友说得没错。根据统计部门的数据显示，上半年楼市累积库存已经朝7亿平米大关挺进，好在，国家已经看到这一趋势，并说楼市供求关系发生重大转变，要调整优化房地产政策。

但问题是，现在能用的措施基本都用了，唯一没用的是开发商融资正常开闸，只要开发商能从银行借到钱，就可以拿地，焐热土地市场。但这个核武器基本不可能用，一个重要的原因是，这些年去房地产杠杆的重要原因就是，担心房地产过高的杠杆易引发金融系统风险和经济危机，“十次危机，九次地产”，前车之鉴在此，谁也承担不了这个责任。

所以，用一位业内网友的话说，能用的都用了，不能用的就是不能用，房地产“大势已去”，无论是房地产市场，还是价格，每个人都要有这方面的心理准备。之所以呈现这个趋势，主要还是推动房地产的3个因子发生了重大转变。

1.刚性需求减少的趋势越来越明显

按照经济学原理，在一个完全竞争的市场上，商品的价格是由供求关系决定的。对房地产市场而言，主要就是住房供应和购房需求决定。如果前者保持相对稳定的情况下，房子的价格走向主要就是看需求的多少了。

我们的住房市场需求，主要来源于两方面，一是新生儿，二是农村流入城市的人口，也叫城镇化流量。全面放开二孩以后的两年，新生儿略有增长，2016年和2017年均为1700多万，但也仅仅维持了两年，2018年降到1500万级别（低于2015年），2019年降到1400万级别，2020年则只有1200万了，2022年则只有956万，降到1000万以下，如果画一条线的话，基本就是一条右斜向下的线。就现在的形势看，人口回升的可能性越小，考虑到养育成本、购房成本等，继续下滑的可能性倒是很大，所以，依靠新生儿增加楼市需求的路子根本就行不通。

而对于农村流入城市的人口，数据也非常现实。2022年末的常住人口城市化率已经超过65%，考虑到我们人户分离情况（户口在农村，城市里有房），以住房算城市化率的话，应该明显超过70%，城市化率继续向上提升的空间非常有限，且越来越缓慢，根据发达经济体的经验，10个百分点的城市化率可能需要二三十年才能完成，这对房地产的促进作用可以说是比较微弱了。当然，这里还没说我们人口老龄化速度超过正常速度，有名人说，未来一对年轻夫妇将管理N套房并不是危言耸听。

2.资金流量已切实转向

房价在过去二十多年里能快速上涨，需求只是一方面，另一个重要方面就是资金，简单说说就明白了。

开发商方面，通过从银行、信托等渠道借钱，然后买地盖房，当企业做大以后，哪怕手上一分钱没有，他们照样可以借钱抢地、当地王，你可以看到，在过去的土拍市场上，地价再高都有房企拿，而且还是推高拿。当地价上升以后，周边的二手房业主、新盘，均纷纷坐地涨价，这是过去房价能跳涨的最直接、最有效的方式。

而购房者方面，大家看到房价上涨带来赚钱效应，不惜砸锅卖铁买房，什么零首付，房子抵了再贷款支付首付，还有什么消费贷流入购房市场，后来虽被阻止了，但又有经营贷用于买房。反正，为了买房，钱都是变着法子流入买房市场。

但家庭负债（主要是房贷）的快速上涨，引起了国家的高度关注，比如说，我们的家庭负债率仍然高达56.5%，一般意义而言，50%就是警戒线。这也是国家为什么出台“3+2”道红线控制房企和购房者杠杆的原因。如果不控制，必然刺破房地产泡沫而引发金融危机，最终危及经济。当然，就退一步讲，即便国家放开房企和购房者杠杆，就目前的市场，有几个银行敢借钱给房企，看不到未来，又有多少人加杠杆买房？所以，资金自然而然从楼市撤出，且回流的越来越少。

当然，也不允许有过度宽裕大环境。老美、欧洲央行连续加息，我们也不可能再加大印钞机，从货币供应M2增速回落趋势看，原本就不让流入房地产的资金，就更难有漏网之鱼了。所以，对以巨量资金生存的房地产来说，失去资金，也就意味着房地产真的没有像样的重启机会了。

3.调控思路真的转变了

这一点，每个人都应该感触很深。这几年，无论楼市如何低迷，国家再也没有大力刺激房地产了，即使面对经济下行压力，主要也是对房地产政策的局部优化，而且每一次都非常谨慎，稍微放开一点，包括官媒、网络舆论都会喊一嗓子，防止楼市过热。说白了，啥还没干，都有人出来干预了，说明啥，房住不炒的理念已经深入人心，炒房已经成为过街的老鼠，人人喊打，这样的环境下，哪里还具备炒房的条件呢？

这一切，都要归功于国家这几年一直坚持的原则，那就是不再依靠房地产来刺激经济短期发展。正常需求支持，但炒房就是不行，曾记得，在某次重要的会议上，已将房住不炒列为长期国策。买房不赚钱，谁还买房？就是存银行都比买房强不是？毕竟现金流还在，起码用钱的时候能拿得出来。

面对行业的重大变化，最敏感的无疑是行业内的商人

被业界誉为华人房地产“鼻祖”的李嘉诚，长期屹立在商场不倒，他的一举一动最具说服力。在今年3月份，李嘉诚家族在港加推楼盘就比周边房价低很多，创3年新低。一边出货的同时，还在佯装进入内地地产市场，今年6月份在广州土拍市场上举了一地块的首次报价后，再也不跟进了，由其他开发商争夺，生怕真拿到地。

在业内看来，这就是虚张声势，因为内地没有李家的地产项目了，不过是为在港楼盘出货打掩护。果不其然，就在这几天，李家再以比周边二手房房价低3成的价格抛售。什么3年来最好的买房、买地时机，不过是幌子，身体最为诚实。那么，到底是什么原因让李家疯狂甩货呢？中国房地产报8月7日发表的《李嘉诚降价甩卖房产，嗅到什么信号？》文章，援引IPG中国区首席经济学家柏文喜的话说，李家打折卖房显然不是出于现金流或业绩压力，很可能是对下一步趋势判断。

从以上信息可以看出，房地产不可能像过去那样，每次跌入低谷就会迎来大的反转，而是稳步调整的时间可能更长，依靠买房致富的时代真的过去了。

正因为如此，有久经风浪的过来人表示，鉴于未来的不确定性，建议手握两样东西：一是现金，在弱市期，这可比买什么实物都要来得安心。而且，市场调整期，往往也有超出想象的低价资产出现，只要手中有现金，你就可把控，等的不过是时机而已。

还有一个是优质证券。俗话说，通胀无牛市，进入今年以来，我们的CPI从2.1%一直下降，现在已经在负值上下了，与我们长期保持的2%通胀率没法比，且处于历史低位，而且最近央媒还喊话，让居民通过股票基金赚到钱是扩大消费必要之举，似乎也在释放着某种信号，相比于长期盘固在某个点跌无可跌，那么，回升的可能性自然也就大多了。