作者｜张茂荣 

“非标”房地产争议解决专家，粤湾律所主任 首席律师

主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、绿本房、农民楼等）拆迁争议解决

(资料图片)

深圳小产权房之“历史遗留违法建筑”（简称“历史违建”）纠纷本身复杂，如果叠加城市更新搬迁补偿，更是“剪不断，理还乱”，究其原因，一方面是本身具有复杂性，另一方面是法院也不想趟浑水，往往以“先行后民”为由裁定驳回起诉，不予审理！

这是笔者无意看到的一个案例，从中可以看出法院对小产权房的退避三舍和买家的无奈，以及股份公司“鹬蚌相争，渔翁得利”后的窃喜......

基本案情：

涉案房产为历史违建，位于深圳市罗湖区罗芳村，买家自1994年居住至今，后因城市更新面临搬迁补偿，双方发生多轮诉讼纠纷，法院均以需要行政机关先行处理为由裁定驳回起诉。

2019年10月8日，深圳市罗芳实业股份有限公司（简称“罗芳股份公司”）以“加快罗芳村城市更新项目进程，避免因个别争议恶意拖慢更新项目进度，充分保障深圳市罗芳实业股份有限公司集体及股东个人的合法权益”的名义，未经买卖双方同意，强行就涉案历史违建，代争议双方与项目实施主体深圳市京基房地产股份有限公司（简称“京基地产公司”）签署《深圳市罗湖区黄贝街道罗芳村城市更新项目搬迁补偿安置协议》（简称“《签搬迁补偿协议》”）并自我声明：日后，待相关争议解决后，深圳市罗芳实业股份有限公司将向真实权利人归还相关拆迁补偿权益。

其后，京基地产公司按照《搬迁补偿协议》约定，向罗芳股份公司支付了补偿款，并拆除了涉案历史违建。

根据深圳市城市更新流程，京基地产公司与罗芳股份公司所签《搬迁补偿协议》将会在城市更新局备案，备案回迁房的权利人（非代理人）就是罗芳股份公司，将来回迁房产证必然办到罗芳股份公司名下！

原告买家李亚德以京基地产公司和罗芳股份公司为共同被告，提起侵权赔偿诉讼，要求连带赔偿涉案历史违建回迁房及财产损失，深圳市罗湖区人民法院审理认为（判决原文）：

本案原告虽然没有要求对案涉房产进行确权，但其要求财产损害赔偿的必要条件是其拥有对案涉房产的所有权。

过往诉讼裁判文书显示，案涉房产的合法性应由行政主管部门认定，在行政部门作出认定前，房产的合法性和《房地产出卖契》的效力待定，原告作为案件当事人对此是明知的。因此，即使《房地产出卖契》属实，原告需提交行政主管部门对该房产性质的认定，比如是合法建筑还是违法建筑。而且，原告关于损害赔偿的金额完全是参照案外人的拆迁补偿协议中的标准来计算，而非房产被拆、屋内物品的实际损失或重建所需费用，因此本案实质是原告试图利用财产损害赔偿绕过对房产的确权。

此外，在行政部门对案涉房产性质认定前，深圳市罗芳实业股份有限公司作为案涉房产所在土地的集体经济组织，为了避免因权属争议导致项目拖延，经过集体决定代为申报、签署拆迁协议，且承诺待权属明确后支付给所有权人，即深圳市罗芳实业股份有限公司只是暂时代为收取，深圳市京基房地产股份有限公司也按期向深圳市罗芳实业股份有限公司支付租金、补偿款等，故目前的证据难以认定二被告对该房产的侵权。

综上所述，目前的证据不能证明原告是案涉房产的合法所有人，也不能证明二被告的侵权行为，故对原告的诉讼请求本院不予支持。

2022年5月9日判决：驳回原告李亚德的全部诉讼请求。案件受理费122504元，由原告承担。

张律师说：鹬蚌相争，渔翁得利，不认同判决理由！

1、如同笔者代理深圳蔡屋围历史违建家庭析产纠纷一样，在违法建筑已经拆除、灭失、不复存在的情况下，机械适用《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等相关法律、法规的规定，要求行政机关再行对其违法性处理，无异于对死人进行审判，这是非常荒谬的！——皮之不存，毛将焉附？

2、代理必须基于法定或约定，罗芳股份公司既没有法律规定，又没有当事人的委托，强行代理争议双方与京基地产公司签署《搬迁补偿协议》完全不符合法律规定，其“代理行为”除了可以促使城市更新项目顺利推进，对实际权利人没有任何法律约束力；

3、罗芳股份公司名为代理，实为《搬迁补偿协议》中的权利人和争议历史违建的实际受益者：争议历史违建的搬迁补偿款和回迁房均到其名下！因法院不受理买卖纠纷，行政机关也确定不可能处理，由此导致的结果是：

罗芳股份公司自我声明“待相关争议解决后，罗芳股份公司将向真实权利人归还相关拆迁补偿权益”永久不可能实现，罗芳股份公司永久占有争议房产的搬迁补偿权益。——“鹬蚌相争，渔翁得利”，妥妥的渔翁！

4、违法建筑没有合法物权，不存在所有人，根据规定，拆除重建类城市更新仅核实权利人，不核实物权所有人，搬迁补偿对象仅针对权利人，不针对所有权人，故而：

罗湖法院认为“本案原告虽然没有要求对案涉房产进行确权，但其要求财产损害赔偿的必要条件是其拥有对案涉房产的所有权”，并以此做出判决，显然是混淆了城市更新过程中历史违建物业权利人核实中权利人和所有权人的区别，本案历史违建根本无需行政机关处理；

5、裁判文书显示，罗芳股份公司“代签代管”有争议的历史违建远不止涉案历史违建，包括李亚德在内的被强制代理签约的买家其实还是有途径维护自身合法权益的，如看到本文可联系我们风险代理处理，垂询电话：400 0755 618，133 0291 8605（微信同号）。